商業(yè)綜合體規(guī)劃設計的26個關注點！

 商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預期上實施專業(yè)把控，其參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。 

 商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計研討階段工作要點

（1）對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關鍵。商業(yè)定位準確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。
（2）此階段商管公司的任務及準備工作內(nèi)容：商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進行專題市場調(diào)研工作，獲得相關的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設計任務、準備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。 
（3） 評審關注的事項：業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫。
   
【關注點1】業(yè)態(tài)定位
根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展狀況、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認。 

【關注點2】步行街布局  
（1）步行街應合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；
（2）步行街的總長度通常以280～350m為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約500～700平米（開洞面積），次中庭面積約300～400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80～100米為宜。 

【關注點3】交通組織
（1）城市廣場
萬達商業(yè)綜合體一般設置大型城市廣場（3000～10000平米左右）。大型城市廣場應結(jié)合城市主要交通道路設置，其他廣場結(jié)合步行街入口設置；
（2）豎向布置
在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計； 
（3）道路交通
重點關注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；  同時應對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統(tǒng)籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段【關注點10】）。 

【關注點4】停車位
根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當?shù)鼐用褓徫锍鲂辛晳T等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

【關注點5】停靠站和公交車站
為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區(qū)域增設港灣式車輛?？空?，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時?？?，?？空镜臄?shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應在廣場周邊適當位置規(guī)劃公共客運交通車站。

【關注點6】管理用房
根據(jù)目前萬達綜合體的產(chǎn)品特點及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應達到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位置應設置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

【關注點7】消防疏散通道
 在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。 

【關注點8】變形縫  
結(jié)合萬達綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應沿著各主力店區(qū)域的邊界設置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。   
 
建筑方案設計評審階段工作要點

（1）商管公司任務及準備工作內(nèi)容 
         任務：規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進行評審，商管公司則著重進行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設計。由于建筑方案通常經(jīng)過多次評審和調(diào)整，在多次評審調(diào)整過程中方案設計也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設計階段。為方便起見，我們?nèi)宰鳛橐粋€階段對參與設計的工作內(nèi)容進行闡述。 
        準備工作：地方商管公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務領域?qū)Ψ桨高M行全面解讀，并組織開展相關市調(diào)工作。  主要包括：當?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設施情況、當?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對物業(yè)管理的需求情況、當?shù)厣碳覍ι啼佉?guī)模體量的要求、當?shù)刎浳镞\輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習慣和繳費方式、居民對休閑設施的需求、當?shù)貜V告經(jīng)營市場接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。 
（2）評審關注
商管公司在此階段應對整個廣場總平面以及步行街相關各區(qū)域的位置和平面設計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區(qū)域功能劃分和出入口、設備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積確認；員工通道的要求。  商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，確認餐飲區(qū)域的設計要點；同時提交商管用房平面布置，確認房產(chǎn)技術(shù)條件。  
 
【關注點9】室內(nèi)商業(yè)步行街 
（1）步行街主入口
        步行街主出入口門高不低于3米，兩側(cè)及上方立面應采用通透玻璃幕墻設計，以增強門內(nèi)區(qū)域商鋪的通透性，充分提高入口區(qū)域商鋪價值；商業(yè)廣場（含步行街）各出入口應設雙層門，并設風幕（長江流域及長江流域以北地區(qū)宜設手動三翼旋轉(zhuǎn)門）；步行街至少保證一處出入口可供車輛進出（室內(nèi)展示用）；出于節(jié)能及實際使用效果的考慮，各出入口應安裝水循環(huán)冷暖風幕機；季風頻繁、風力較大地區(qū)，步行街入口應采用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的安全性和穩(wěn)定性； 
（2）步行街空間
        室內(nèi)商業(yè)步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。若室內(nèi)步行街為三層，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點布置具有當?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對一、二層的影響，油煙必須高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。餐飲商鋪應預留廚房點位位置和排油煙位置；
（3）管道井
        步行街強弱電、供水等管道井應于公共通道集中設置，并將管井面向通道開門，盡量減少在商鋪內(nèi)設置管道井，如確需設置管道井，其位置不能占據(jù)商鋪的臨街面；商鋪門面盡量不設置防火卷簾，如確需設置則必須設置在商鋪門外側(cè)； 
（4）公共通道
        在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設計；步行街兩側(cè)店面之間寬度：首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為16～25米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米；2層以上的廊橋不宜過密（間隔在30～50米）；各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；  
（5）步行街商鋪面積
        零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為100～200㎡。所有商鋪單元進深宜8米～16米（其中零售和服務類商鋪不宜超過10米），面寬8.4米，盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規(guī)則等異形商鋪設計，降低招商難度；  
（6）步行街商鋪門面
        所有商鋪門應正對步行街并盡量避免門對門式設計。步行街商鋪外立面，除預留店招位置外，應全部采用通透白玻璃到頂設計（包括部分商鋪與主力店通道的立面）；
（7）步行街商鋪分隔
        建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分隔，以方便日后商鋪布局調(diào)整；特殊商鋪應在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設計要求進行分隔設計，如肯德基、麥當勞、必勝客等戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常會選擇步行街主出入口處的店鋪，面積不低于180平米，并在鋪內(nèi)設計衛(wèi)生間、一二層增加樓梯設計。 

【關注點10】廣場內(nèi)部豎向交通組織   
（1）扶梯
步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口20-30米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側(cè)平行布置;（規(guī)劃院強制條文已列）扶梯位置應避免對商鋪的經(jīng)營造成影響。扶梯應設置光感變頻裝置；  
（2）觀光梯
通常在步行街中庭設置，以2～3部為一組，觀光梯應通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應不小于4米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應可以到達地下停車場，以保證垂直客流動線的完整； 
（3）貨梯
步行街及各主力店均應設有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔80-100米設一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為1.6～2噸；貨梯對應的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場出入口的關系；
（4）廣場內(nèi)的所有垂直電梯應具有三方通話功能；電梯還應具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運行安全。 

【關注點11】共享空間  
以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時間的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨設計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難度。 

【關注點12】公共衛(wèi)生間  
根據(jù)步行街的長度不同一般設3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，衛(wèi)生間可與主力店合用，但每層至少應設置一處步行街專用衛(wèi)生間，以滿足步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應設計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應設計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響；    衛(wèi)生間應作無障礙設計，每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于3個，女間蹲位不少于6個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位1個，采用坐便器，輔助設施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個，其中兒童專用1個；女衛(wèi)生間還應設母嬰室或母嬰護理臺，以方便帶小孩的顧客使用。衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺高度為40公分為宜。衛(wèi)生間還應設置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應酌情考慮在步行街餐飲區(qū)增設員工專用衛(wèi)生間。 

【關注點13】顧客吸煙室  
建議在步行街各層適當位置設置一處顧客吸煙室，面積在10平米左右，并設置通風排煙設施。 

【關注點14】主力店開口  
主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設主力店開口。主力店的開口位置盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，首層開口宜設置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為4～8米；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應不小于30米。 

【關注點15】步行街專用貨物通道  
因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通道，以避免貨運對環(huán)境和顧客造成影響。 

【關注點16】步行街公共通道頂棚  
步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設計，采光頂?shù)拈_口寬度，應較下層開口兩側(cè)各擴大800mm；玻璃采光頂宜采用分段式設計。

【關注點17】管理用房  
（1）商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應具備采光通風條件，并配套設置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室； 
（2）員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設施；
（3）物管用房內(nèi)使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡）等均應獨立設置；
（4）綜合體中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應單設，并應采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開。   

【關注點18】設備間和值班室  
（1）開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行管理；應為供電局預留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設計為防暴玻璃窗；設備房必須有空調(diào)設施（通風和散熱）；所有強弱電間門應向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認，值班室的建造標準可參照物管用房的標準；
（2）地下各設備用房門及通道寬度要適合設備運輸安裝和日后維修；
（3）為便于設備安裝和日后維修，地下設備間的門應朝向車場開闊區(qū)域；若超市等主力店設置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時停放區(qū)不宜設置在設備間門口周邊；
（4）由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛(wèi)生間。 

【關注點19】電梯廳 
（1）建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備； 
（2）鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全；
（3）通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調(diào)及安全欄桿。 

【關注點20】物業(yè)倉庫  
為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米。 

【關注點21】垃圾房  
（1）步行街專用垃圾房應設立四～六處，其中一處為危險品垃圾房；每處分設干、濕垃圾房，每組面積不小于60㎡，主力店垃圾房應另外單獨設立；
（2）垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，或貨梯口及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應滿足當?shù)乩暹\車的高度；
（3）垃圾房的建造標準：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，以確保廣場安全。

【關注點22】卸貨區(qū)  
考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，地下停車場貨運電梯口處設立面積為100～200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道。  

【關注點23】屋頂設施 
（1）屋頂設備設施的安裝，應統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，避免對塔樓居住環(huán)境的不良影響；
（2）應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；
（3）由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應在適當位置預留設備基礎；
（4）屋頂油煙井距高層水平距離20米以上。 

【關注點24】地下停車場  
（1）車行道兩側(cè)（或單側(cè)）應設置平行的人行道，人行道與車行道之間應通過路面標線明確區(qū)分；
（2）車場內(nèi)部應設計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；
（3）地下車庫必須預留機械停車，由于機械式停車位的后期維護保養(yǎng)成本較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式；
（4）為避免非機動車亂停亂放，應設置非機動車存車處，非機動車停車位數(shù)量為：1000～2500輛；
（5） IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能； 
（6）地下車場出入口需設收費站，地下車場通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應規(guī)劃中間收費站。具體位置應根據(jù)停車場交通規(guī)劃由商管公司設定。中央收費站布線應由橋架引入，在設計上要考慮到日后中間收費站的移動調(diào)整要求。收費站長2000mm、寬2000mm、高2500mm，并需安裝分體空調(diào)；  
（7）車庫出入口收費亭和道閘應盡可能設置在平坦路段；
（8）車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 

【關注點25】地下室廣告  
地下室應在合適的位置設計安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預留供電管線。 

【關注點26】供電與計量  
（1）不同業(yè)態(tài)的機電設備系統(tǒng)應相互獨立，并獨立計量，避免造成營運期間管理界面混亂，給設施設備維護保養(yǎng)工作帶來困難；  
（2）為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各設備機房均需增加獨立電表，例如：制冷機房、水泵房等；
（3）外墻廣告和景觀照明應分別設置單獨回路，單獨計量，在相應屋面或樓層預留外墻廣告、景觀照明用配電箱；
（4）步行街中庭應設置100千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應設置200千瓦獨立電源。

步行街 關注點 主力

標題：商業(yè)綜合體規(guī)劃設計的26個關注點！，版權(quán)歸原作者所有。
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